¿Todos los cerramientos de medianería se deben pagar?
No, en el caso en que el muro no cumpla con determinadas especificaciones el mismo no genera derechos con obligación de transacción. En el CCyC se expresa en los siguientes Arts.:
Art. 2010.- Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto.
Art. 2011.- Época de las presunciones. Las presunciones del artículo 2010 se establecen a la fecha de construcción del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente.
Art. 2012.- Exclusión de las presunciones. Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí.
Art. 2013.- Prueba. La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos. La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.
Existen otras especificidades legales en la valoración y cotización de un muro medianero, que desarrollaremos puntualmente en distintos artículos en el presente sitio, ahora nos abocaremos principalmente a como se realiza esta valoración.
Antes de continuar he de especificar que considero que el "convenio de compra - venta de medianera" es, en el fondo, una transacción comercial entre las partes y los valores de la cotización obtenida por la planilla es el valor más cercano al precio justo. Quedando a criterio de las partes tomarlo o no.
De todas formas existieron a lo largo de la historia varias maneras de calcular el valor de un muro medianero. Uno de los primeros métodos de cálculo utilizados es el sistema Masselin, el cual tomaba el valor de los materiales y mano de obra de la construcción y les aplica un coeficiente de depreciación por décadas, o sea una desvalorización del 10 %, después de 10 años, 20 % a los 20 años y 30 % de pérdida de valor al finalizar la tercer década. En este punto considera que el valor del muro se mantiene invariable en el tiempo.
Este método fue descartado, tanto por sus limitaciones en cuanto a la aplicación real de valores de acuerdo al paso del tiempo, como a una absoluta la falta de valoración del estado en que pueda encontrarse el muro, así como por la consideración de vida útil de cada una de sus partes.
Otro método es el publicado en la revista vivienda como "prototipo" para casos estimativos. Aquí se da un valor global de acuerdo a la composición de la pared estándar por metro cuadrado y por metro lineal para la parte de los cimientos. Este sistema no permite el desglose de los materiales para los casos de haber caducado su vida útil. Sólo se le podría aplicar un sistema de depreciación, como el de Ross - Heideck en forma global.
